기간을 정하지 않은 임대차계약의 해지 요구에 대한 임차인의 계약갱신요구권을 임대인은 거절할 수 있을까요?

명진사씨는 2018년부터 2019년까지 서울 중심가에 있는 상가건물 일부를 보증금액 9억 2천만원에 임차해서 ○○갈비집을 운영했는데, 맛집으로 유명해지면서 장사가 잘되자 최초 임대차계약을 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 건물주인 전건주씨와 합의하고 최근까지 계속 동일한 건물에서 ○○갈비집을 운영해왔습니다.

그런데 최근 건물주가 나주인씨로 바뀌면서 명진사씨가 운영하고 있는 갈비집 자리에 프랜차이즈 카페를 오픈하려고 하니 나가달라는 말을 듣게 된 명진사씨! 멀쩡히 운영하고 있는 가게를, 게다가 코로나 19로 가게 수익조차 하락한 상황에서 새로운 곳으로 가게를 이전하기가 부담스러웠던 명진사씨는 「상가건물 임대차보호법」에서 보장하는 계약갱신요구권을 떠올리고는 나주인씨에게 계약갱신요구권을 주장했습니다.

하지만 나주인씨는 명진사씨의 계약갱신요구권을 받아들일 수 없다며 거절했는데요.

과연 누구의 의견이 옳을까요?

※ 참조조문

「상가건물 임대차보호법」
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액(서울특별시: 9억원)을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

「민법」
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 .

정답:  나래: 난 좀 다르게 알고 있어. 법으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차라 할지라도 「상가건물 임대차보호법」에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 보장돼. 다만, 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 하기 때문에 명진사씨와 기존 계약을 승계한 나주인씨 사이의 임대차계약과 같이 그 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없을 뿐이야. 입니다.

본 건 사안은, 임차인을 보호하기 위한 「상가건물 임대차보호법」상 계약갱신요구권과 관련하여 보증금이 「상가건물임대차보호법」의 적용범위를 넘고 기간 약정이 없는 경우에도 임차인(명진사씨)이 임대인(나주인씨)에게 계약갱신요구권을 요구할 수 있는지 여부가 문제된 사건입니다.

※ 참고로 「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항에 따라 임차건물의 양수인(讓受人) 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 명진사씨와 전건주씨의 임대차계약은 나주인씨에게 그대로 승계된 것으로 볼 수 있습니다.

이와 유사한 사례에서 대법원은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항에서 규정하고 있는 보증금액을 초과하는 임대차는 기간을 정하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항이 적용되지 않고, 「민법」의 적용을 받아 임대인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다고 판단했습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조).

이 사건에서 명진사씨와 나주인씨는 법정 보증금액을 초과한 9억 2천만원에 임대차계약을 체결하면서(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항제1호) 임대차기간을 정하지 않았으므로, 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항이 적용되지 않고 「민법」의 적용을 받게 됩니다. 이에 따라 계약의 당사자인 명진사씨 또는 나주인씨는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 그 효력은 나주인씨가 해지를 통고한 경우에는 명진사씨가 그러한 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면, 명진사씨가 해지를 통고한 경우에는 나주인씨가 그러한 통고를 받은 날로부터 1개월이 경과하면 발생합니다(「민법」 제635조제1항 및 제2항제1호).

또한 「상가건물 임대차보호법」상 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하도록 규정되어 있으므로, 명진사씨와 나주인씨 사이의 임대차계약과 같이 그 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조).

따라서 대법원 판결과 같이 이 사례에서 나주인씨는 명진사씨의 계약갱신요구권을 거절하고 임대차계약 해지를 요구할 수 있으며, 이 경우 명진사씨는 나주인씨로부터 계약해지 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 임차한 건물을 나주인씨에게 인도해야 할 것입니다.

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