모텔 숙박 중 원인불명의 화재 발생 시 투숙객과 모텔 주인은 서로 책임이 없다고 하는데 누구의 주장이 맞을까요?

A 지역을 홀로 여행 중인 나손님은 B 모텔에서 숙박하기로 했습니다. 나손님은 고된 여행에 지쳐 일찍 잠이 들었고, 자정이 지난 시간 나손님이 묵고 있던 방 화장실에서 갑자기 원인을 알 수 없는 불이 났습니다. 화재경보 소리에 놀란 나손님은 급하게 몸만 건물을 빠져나왔고 방에 있었던 짐들은 모두 불에 타버렸습니다. 이 화재로 인해 B 모텔의 주인인 홍주인은 나손님이 묵고 있던 방을 중심으로 주위 방도 타버려 큰 비용을 들여 수리를 해야 했고 이 때문에 한동안은 영업이 어려워 손해를 봐야 했습니다.

이처럼 원인불명의 화재로 인한 피해는 투숙객과 모텔 주인 중 누가 책임을 져야 할지에 대해 홍주인과 나손님의 주장이 다른데, 누구의 주장이 맞을까요?

*참조:
「민법」제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

「민법」 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

「공중위생관리법」 제4조(공중위생영업자의 위생관리의무등) ①공중위생영업자는 그 이용자에게 건강상 위해요인이 발생하지 아니하도록 영업관련 시설 및 설비를 위생적이고 안전하게 관리하여야 한다.

• ① 모텔 주인 홍주인: 그동안 아무 문제가 없었는데 나손님이 묵던 날 그 방 화장실에서만 원인불명의 화재가 발생했고 이로 인해 저희 모텔의 영업은 한동안 영업이 어려웠습니다. 제가 나손님과 체결한 숙박 계약에 따르면 저는 고객에게 객실을 제공해 이를 일시적으로 사용할 수 있도록 하고, 고객은 저에게 그 사용에 따른 대가를 지급하는 것을 내용으로 한다는 점에서 임대차계약과 유사합니다. 그러므로 나손님은 계약이 종료되면 원상회복하여 반환해야 해야 하는데, 그렇게 하지 못했으니 이에 대한 손해를 배상하는 게 맞지 않을까요?
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  ② 모텔 투숙객 나손님: 그날 밤 화재 때 저는 간신히 몸만 빠져나와 제 짐은 모두 타버렸고 계획해 두었던 여행도 모두 망쳤습니다. 저 또한 손해가 막심한데 저한테 화재로 인한 손해에 대한 책임을 묻다니요? 홍주인은 객실을 저에게 제공하여 사용하게 하는 것을 넘어서서 안전하고 편안하게 숙박할 수 있도록 서비스를 제공하고 저의 안전을 보호할 의무가 있지 않을까요?

정답은 2번.② 모텔 투숙객 나손님: 그날 밤 화재 때 저는 간신히 몸만 빠져나와 제 짐은 모두 타버렸고 계획해 두었던 여행도 모두 망쳤습니다. 저 또한 손해가 막심한데 저한테 화재로 인한 손해에 대한 책임을 묻다니요? 홍주인은 객실을 저에게 제공하여 사용하게 하는 것을 넘어서서 안전하고 편안하게 숙박할 수 있도록 서비스를 제공하고 저의 안전을 보호할 의무가 있지 않을까요? 입니다.

위 사례는 투숙객이 숙박 계약에 따라 객실을 사용ㆍ수익하던 중 객실에 원인이 밝혀지지 않은 화재로 인하여 발생한 손해가 투숙객과 주인 중 누구의 부담으로 귀속되는지가 문제됩니다.

유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다(대법원 2023.11.2. 선고 2023다244895 판결).

숙박업자가 고객과 체결하는 숙박 계약은 숙박업자가 고객에게 객실을 제공하여 이를 일시적으로 사용할 수 있도록 하고, 고객은 숙박업자에게 그 사용에 따른 대가를 지급하는 것을 내용으로 한다는 점에서 임대차계약과 유사합니다. 이러한 유사성에 착안해 대법원은 숙박 계약을 ‘일종의 일시 사용을 위한 임대차계약’이라고 했습니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718, 38725 판결 등).

(1) 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸함으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지고, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지입니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 등 참조). 이러한 법리는 임대차 종료 당시 반환된 임차 건물이 화재로 인해 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용됩니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

(2) 임차인은 목적물의 점유를 취득하여 이를 사용ㆍ수익하면서 선량한 관리자의 주의를 다하여 목적물을 보존하고, 임대차가 종료되면 목적물을 원상에 회복하여 반환해야 합니다(「민법」 제374조, 제654조, 제615조). 임차인은 목적물을 인도받아 이를 사용ㆍ수익하는 동안 그 목적물을 직접 지배한다고 판단됩니다. 그러므로 목적물에 화재가 발생한 경우 그 화재가 임대인의 귀책사유로 인한 것이거나 임대인의 지배영역에서 발생하였다는 등의 사정이 없는 한 그 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해는 임차인의 부담으로 귀속됩니다(위 대법원 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 참조).

그러나 숙박 계약은 통상의 임대차계약과는 다른 여러 가지 요소들도 포함하고 있으므로, 숙박 계약에 대한 임대차 관련 법리의 적용 여부와 범위는 이러한 숙박 계약의 특수성을 고려하여 개별적으로 판단해야 합니다.

가. 숙박업자와 고객의 관계는 통상적인 임대인과 임차인의 관계와는 다르며 숙박업자는 고객에게 객실을 사용ㆍ수익하게 하는 것을 넘어서 고객이 안전하고 편리하게 숙박할 수 있도록 시설 및 서비스를 제공하고 고객의 안전을 배려할 보호의무를 부담합니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718, 38725 판결 등 참조). ①숙박업자에게는 숙박시설이나 설비를 위생적이고 안전하게 관리할 공법적 의무가 부과되고(「공중위생관리법」 제4조 제1항 참조), ②숙박업자는 고객에게 객실을 제공한 이후에도 필요한 경우 객실에 출입하며 고객의 안전 배려 또는 객실 관리를 위한 조치를 하기도 합니다. 또한 ③숙박업자가 고객에게 객실을 제공하여 일시적으로 이를 사용ㆍ수익하게 하더라도 객실을 비롯한 숙박시설에 대한 점유는 숙박업자가 그대로 유지하는 것이 일반적입니다.

나. 그러므로 객실을 비롯한 숙박시설은 특별한 사정이 없는 한 숙박 기간에도 고객이 아닌 숙박업자의 지배 아래 놓여 있다고 보아야 합니다(위 대법원 2000다38718, 39725 판결 참조). 그렇다면 임차인이 임대차 기간 중 목적물을 직접 지배함을 전제로 한 임대차 목적물 반환의무 이행불능에 관한 법리는 이와 전제를 달리하는 숙박 계약에 그대로 적용될 수 없습니다.

위와 같은 대법원 판례의 취지는, 숙박 계약이 임대차 계약과 유사하기는 하나, 숙박 계약의 특수성 등에 비추어 일반적 임대차 계약과 달리 해당 객실을 비롯한 숙박시설은 특별한 사정이 없으면 숙박 기간 중에도 투숙객이 아닌 숙박업자의 지배하에 놓여 있으므로, 임차인이 임차목적물을 직접 지배함을 전제로 하는 임차목적물 반환의무 이행불능에 관한 법리는 그대로 적용이 될 수 없고, 고객이 숙박 계약에 따라 객실을 사용ㆍ수익하던 중 발생 원인이 밝혀지지 않은 화재로 인하여 객실에 발생한 손해는 특별한 사정이 없다면 숙박업자의 부담으로 귀속된다는 것입니다.

따라서 모텔 B에서 발생한 원인불명의 화재로 인한 손해는 홍주인에게 부담이 귀속된다고 봐야 할 것이므로 나손님은 홍주인에게 손해배상을 지급하지 않아도 될 것입니다.

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